안녕하세요.
김앤강 컨설팅입니다. 빌딩 매매 시기에 대한 물음과 궁금증이 많습니다. 이에 오늘은 강남 빌딩의 매매시기에에 대하여 살펴보고자 합니다. 이 분야는 거시경제적 관점, 미시적으로는  부동산 가격 변동 이론, 부동산 금융론, 부동산 투자심리 등 복합적인 분석의 틀이 필요하고, 주장의 근거가 될만한 데이터와 자료가 필요하지만 그런 과정을 거쳐서 포스팅하기는 시간이 너무 많이 들고 내용이 어려워지므로 간단한 이론적 배경과 실무적 경험을 토대로 상식적 관점에서 살펴보도록 하겠습니다.

강남 빌딩 시장의 온도

강남 빌딩 시장 다시 뜨거워질까? 이미 식어버린 마음이 다시 뜨거워지기는 쉽지 않습니다. 감정이 식고 나면 우리는 새로운 동기가 발생하기 전까지는 이성적으로 상황을 판단하고자 합니다. 이런 때에는 누구나 투자의 수익률을 더욱 고려하게 되죠. 특히 현재의 수익률(실현수익률)인 임대수익률이 중요해집니다. 미래의 가격 상승에 의한 기대수익률(이하에서는 기대수익률을 부동산 재매각시 가격상승에 의해 기대되는 수익이란 의미로 사용함)은 누구도 장담할 수 없으니까요.

 

요구수익률과 실현수익률의 괴리

급격한 가격 상승기에 빌딩을 매수한 투자자는 임대료를 올려야만 요구수익률(손해를 보지않을 최소한의 수익률)을 충족할 수 있습니다. 일반적으로 요구수익률은 대출이자에 상응하는 수익률이라 보아도 무방합니다. 빌딩 가격 상승기의 매수자는 투자금이 커지고 임대료는 고정되어 있어 빌딩 가격 자체 때문에 요구수익률을 맞추기가 어려워집니다. 그런데 여기에 더하여 대출금리까지 상승하면 임대료를 큰 폭으로 올려야 하지만 임대료를 맘대로 올릴 수도 없고, 올린다 하더라도 미임대 공실이 발생하면 수익률은 더욱더 낮아집니다. 명도가 된 상태에서 빌딩을 매입하여 건물을 신축하거나 리모델링하여 임대료를 올려 임대수익률이 좋은 빌딩으로 만들 수도 있지만, 임대수요가 받쳐주지 못하여 장기간 공실로 남아 있게 되면 건물주는 고난의 행군을 하여야 합니다. 현재 강남 빌딩주들 중 이런 문제에 직면한 소유주들이 상당히 많습니다.

 

저는 강남 빌딩 시장은 당분간 식은 상태를 지속할 것으로 봅니다. 앞으로 수년간은 강남 부동산의 높은 가격을 받아줄 수요가 충분하지는 않다는 것입니다. 밴드왜건 효과가 사라진 이성적인 시장에서 빌딩 매매 수요는 결국 임대수익률에 의해 좌우될 것인데 강남 건물의 임대수익률이 높지 않다는 점에서 수요 부족이 당분간 지속될 것이라는 말입니다. 강남지역 빌딩에 투자하는 대부분의 사람은 보유기간의 수익률만을 고려하여 투자하는 경우는 없다고 할 것입니다. 일정 기간 보유하다가 최종적으로 매각하였을 때 빌딩 가격 상승에 의한 수익률을 보는 것이죠. 즉 강남 빌딩 투자자는 매매하였을 때의 기대수익률에 의해 투자를 하는 것입니다. 그러면 수익률의 두 가지 측면을 살펴봐야 하는데요. 보유기간 실현수익률은 투입 자금의 증가와 이자율 상승으로 인해 같은 건물이라도 요구수익률을 훨씬 밑도는 경우도 많습니다. 그러면 매각에 의한 기대수익률은 어떨까요? 이 역시 전망이 좋지는 않아 보입니다. 기대수익률은 강남 빌딩 시장의 매수 수요의 회복 여부에 좌우되는 문제입니다.

 

강남 빌딩 투자의 상황 유형

강남지역의 빌딩 투자의  상황 유형은 2가지로 나누어 볼 필요가 있습니다.

하나는 매입 후 장·단기 보유를 통해 시세차익을 노리는 투자 형태이고, 다른 하나는 토지 매입 후 재건축을 통한 개발 수익형 투자인데 이 두 가지 투자의 현실을 살펴보면 강남 빌딩 시장의 미래 온도를 알 수 있습니다.

 

첫째, 장·단기 보유를 통해 시세차익을 노리는 투자자(또는 투자 수요자)의 상황입니다. 최근 매입한 소유주를 살펴보면, 이런 투자자들에는 투자금이 매우 커 임대수익으로 빌딩 매입 대출이자를 감당하기 힘든 상황입니다. 금리가 올 하반기부터 조정된다 하더라도 임대수익률 근처까지 가기에는 시간이 걸리고 그것이 힘들 수도 있습니다. 금리가 충분히 낮아져서 강남 빌딩의 가격 대비 일반적 임대수익률인 2% ~ 2.5%(강남 빌딩 투자는 수익률은 다른 지역보다 낮은 편입니다 )까지 내려가기는 4~5년 내에는 힘들 것으로 보입니다. 설사 금리가 낮아진다 하더라도 새로운 매수 희망자의  빌딩 매입 가격이  높아져 에쿼티(자기자본) 투여액이 너무 크게 되었습니다. 웬만한 현금 보유자 아니면 빌딩 소유를 넘볼 수 없게 되었습니다. 은행이나 재무적 투자자(FI)는 임대수익률이 낮아졌으므로 부동산 담보대출에서 개인과 기업의 높은 신용등급을 요구합니다. 담보대출이 힘들어지므로 투자 가능자의 실질적 수요가 급격히 감소하였습니다. 따라서 앞으로 장기간 빌딩 매매수요는 공급(매도 희망자) 대비 매우 부족한 불균형이 지속될 것으로 보입니다.

 

둘째, 토지개발 수익을 노리는 투자자에게는 더욱 상황이 좋지 않습니다. 이런 투자 형태는 경험이 있는 개인투자자나 건축업자 등이 주도하는 수요입니다. 현재 PF 대출을 포함하여 개발행위를 위한 대출은 심각한 상황입니다. 이미 대출된 PF 대출은 연체율이 역대 최대 상태라 할 것이며, 대부분 대출기관은 PF 대출을 중단하였습니다. 이미 대출된 자금은 대출 기간 연장으로 버티고 있으며, 본 PF ·대환대출 등이 막혀 사업이 진행되지 않고 상환 압박이 극도로 심한 경우가 많습니다. 토지 가격과 건축 자재비의 급격한 상승으로 인해 개발이익이 급감하고 있습니다. 금리 인상이 촉발한 매수시장 침체 상황에서 높은 원가가 반영된 신축 고가 빌딩에 대한 분양·매매 수요 역시 급감하는 것은 당연한 것입니다. 따라서 토지개발 수익형 토지 매매를 원하는 수요자는 급감하였고 이 현상은 당분간 지속될 것으로 보입니다.

 

위 두 종류의 투자수요는 모두 당분간 단기간 회복은 어려운 상황입니다. 투자수요의 부족은 각 원인이 독립적으로 작용하는 것이 아니라 서로 영향을 미치며 복잡하게 작용합니다. 빌딩 가격의 급격한 상승에 의한 신규 투자자의 수익률 하락, 이자율 상승에 의한 비용 증가, 대출의 어려움, 임대료 인상의 필요, 사무실 수요의 부족은 선순환이 아닌 방향으로 영향을 미치며  수요 부족 현상을 지속시킬 가능성이 높은 것입니다. 물론 이런 요인들은 구조적인 요인인 인플레션, 경기 침체, 산업구조의 변경 등의 거시경제 상태에 영향을 받습니다. 이런 거시적 요인까지 분석하면 논의가 복잡하니 미시적 요인 혹은 중범위 문제로 빌딩 시장 상황을 볼 필요가 있습니다.

​

수요 부족의 결정적 문제

여기서 추가로 살펴봐야 할 중요한 문제가 강남 빌딩의 급격한 상승으로 인해 수요자 층이 대단히 얇아졌다는 사실입니다. 대한민국에 돈 많은 사람 많다고는 하지만, 대출을 낀다 하더라도 50억 ~100억 대 빌라를 살수 있는 사람은 흔치 않습니다. 이면 도로 150~300억 대 근생 건물을 매입할 수 있는 사람과 기업은 흔치 않습니다. 대로변 400억 ~800억 대 빌딩을 매입할 주체는 극히 극히 소수입니다. 불과 몇 년 사이에 빌딩 가격이 더블 이상 뛰면서  빌딩 매수 여력이 있는 수요자 층은 반대로 몇 배로 감소하였다 할 것입니다. 개인투자자 감소를 넘어서 기관투자자나 기업의 투자수요도 급감할 수밖에 없습니다. 특히 고가 빌딩의 경우 대기업이나 기관투자자들의 막대한 자금조달에 의해 이루어지지만 자금조달 비용과 임대수익률이 여의치 않은 상황에서 재매각이 힘든 상황입니다. 매매가가 수백억 원,수천억 원으로  커지면 엑시트가 정말 힘들어집니다. 국내 펀드들이 최근 몇 년간 공격적으로 국내·외 빌딩에 투자하였으나 엑시트 하지 못하여 발생한 잠재적 손실은 엄청난 규모일 것입니다.

​

결론적으로 강남지역의 빌딩 매수 수요는 당분간 쉽게 회복되지 않을 것이란 말입니다. 따라서 빌딩 거래가격은  당분간 조정 또는 답보 상태에 머물 것으로 보입니다. 결국 현재의 빌딩 보유자가 계속 보유할 수밖에 없는 현상이 두드러질 것으로 보입니다.

 

빌딩 매도 타이밍

팔아야 한다면 언제 팔아야 할까?

빌딩 부동산 매수 희망자가 생기면 가격을 낮추어서라도 팔아라!

일반적으로 부동산 소유자의 매도 희망가격은 대단히 주관적입니다. 매도 희망가(호가)는 주관적 비교와 기대, 특히 공유되고 있는 심리가 작동하여 완고한 감정으로 고착되기 쉽습니다. 지금까지 강남의 부동산 소유자는 이러한 주관적 기대에 의해 성공적으로 자신의 부동산 자산 가치의 상승을 목격하고 실현하였습니다.

 

그런데 대부분의 부동산 시장 관계자들의 의견은 2021~2022년 급격한 부동산 가격 상승은 상승 주기의 정점을 찍었다고 보고 있습니다. 급격한 상승기의 부동산 가격은 지난 시간의 보상과 함께 미래의 상승 가능분을 미리 당겨와 한꺼번에 보상받는 것과 같은 것입니다. 주식을 포함한 모든 상품은 미래의 상승분까지 끌어와 상승하게 되면 반드시 조정 구간을 갖게 됩니다. 미리 끌어다 보상을 받았으니 다시 보상을 받는 데는 시간이 필요한 것입니다. 그 조정 기간은 상승률이 시간으로 평균화되어 완만해질 때가지 지속합니다. 흔히들 부동산 가격 파동의 진폭을 10년 주기로 설명하곤 합니다. 경험 있는 웬만한 나이의 사람들은 급격한 상승기가 지나면 하락기, 침체기, 상승기를 오랫동안 지속하게 되는 현상을 10년 주기로 단순화한다고 하더라도 특별히 상식에 반하지 않는다고 느낄 것입니다. 이제 조정의 10년이 시작된 지 얼마 되지 않으니 천천히 침체기를 벗어나 회복기로 들어설 것입니다. 적어도 침체기를 벗어나는 시기는 3~4년은 지나야 하며 회복기는 이보다 더 길 수도 있고, 상승기는 그다음입니다.

 

따라서 앞으로 10년을 더 기다리느니 지금 매각을 희망하는 소유주는 당겨온 미래 가격을 좀 반환하는 의미에서 가격을 낮추어서라도 팔아야 할 시기라 할 것입니다. 앞으로 10년이든, 몇 년이든 그 시간은 길고 그동안 어떠한 사회구조적, 거시경제적 요인이 작동하여 어떤 경기 상황이 나타날지 모르는 일이니 매수 희망자가 나타난다면 가격을 낮추어서라도 팔아야 하는 것이 답이라 생각합니다.

​

위에서 언급하였듯이, 당분간 강남의 빌딩 소유주 변경 비율은 높지 않을 것으로 보입니다. 고가 빌딩으로 갈수록 매수 희망자의 출현은 그야말로 가뭄에 콩 나듯 할 것입니다. 매수 능력이 있는 수요자 층이 너무나 엷기 때문입니다. 그래서 팔고자 하는 소유주는 가격을 낮추어서라도 작자가 나타나면  팔아야 합니다.

 

빌딩 매수 타이밍과 매수 대상 빌딩

그러면 반대로 강남 빌딩 언제 사야 할까요?

몇 년 안에 빌딩을 사기 원하면 지금이 살 때라 할 것입니다. 단 미래가치를 뱉어낸 즉, 가격을 낮춘 물건을 골라내서 매입하라는 것입니다. 또 하나 중요한 전제는 자기자본 비율을 높이고 대출은 적게 한다는 가정입니다. 자본력이 있는 매수 희망자는 현재 가격 협상을 할 수 있는 시기이므로 딜을 잘한다면 미래 장기적으로 회복될 이익을 미리 확보할 수 있는 것입니다.

 

그러면 어떤 물건을 골라야 할까요?

토지 가격과 건축비가 급격히 상승하기 전에 신축한 빌딩을 추전합니다.  급격한 토지 가격 상승 전인 2020년 전에 매입한 토지에 신축한 건물이면 좋습니다. 토지 가격 상승 전이라 부동산 개발 원가가 낮아서 상대적으로 가격을 낮추어도 되는 건물이 있습니다. 이런 물건은 매도인이 매수 부족을 고려하여 가격을 충분히 낮추어 소수의 매수 희망자를 확보하고자 할 여지가 있습니다.

 

물론 신축 빌딩이 아니라 구축 건물이 있는 토지나 나대지도 가격이 낮아질 수 있지만 급한 사정이 없는 한 가격을 낮추어 파는 데는 한계가 있습니다. 가격이 낮더라도 재건축 비용을 생각하고 재매매를 고려하여야 합니다. 빌딩의 경우 대부분 토지 가격이 물건 가격으로 계산되는 관행으로 새롭게 신축하였다 하여 신축 건물로 인한 가격을 크게 쳐주지는 않는 성향이 있습니다. 간혹 부동산 유튜버들이 “30억 원에 토지를 매입하여 건물을 신축하고 100억 원에 팔았다"라는 등의 사례를 일반적인 것처럼 말하곤 하는데, 이런 경우는 급격한 토지 가격 상승기(2021~2022)에 맞물려 가격이 상승한 경우로 운 좋게 시기가 맞았을 뿐이지 신축하였기 때문에 가격이 크게 오른 경우는 아니라 할 것입니다.

 

현재와 같이 이자율이 높은 시기는 임대료의 안정성이 매우 중요합니다.  신축 또는 신축급 빌딩의 매입으로 임대수익이 대출이자를 감당할 수 있다면, 강남 빌딩은 여전히 매력적이라고 보입니다. 장기적으로는 강남 빌딩의 가격은 지금까지 그래왔듯이 상승할 확률이 높습니다. 그러나 현재의 침제는 단기간에 끝나지는 않는다는 것이죠. 미래 상승분을 차감한 보다 싼 가격에 매입하여 5년, 8년, 10년의 미래가치 상승을 노려야 할 것입니다. 시세차익의 기대수익률은 지난 시기만 못하더라도, 강남 빌딩의 가격 상승률은 다른 지역, 다른 물건의 가격 상승(인플레이션율)을 훨씬 뛰어넘는다는 것은 경험적인 사실이며 신념이고 이 신념은 결국 부동산 수요를 견인하게 됩니다. 인플레이션이 있는 한 장기적으로 전통적인 인플레이션 방어 수단인 빌딩은 수요가 있는 것이고 따라서 가격 하락은 발생할 확률이 적습니다. 강남 외의 다른 지역도 지역 인프라가 확충되어 공간 효용성과 가치가 높아지고 있지만, 수도권의 모든 교통수단은 강남을 중심으로 퍼져나가고 강남으로 모여듭니다. 지역개발의 분산과 집중의 관점에서 여전히 강남은 끝없이 진화할 것입니다.

 

빌딩 수요와 매매 타이밍

그러나 단기적으로는 금리가 인하된다 하더라도 빌딩 매매 수요는 좀처럼 되살아나기 힘들다고 보는 것입니다.

 

따라서 팔 시기를 고려하는 소유자는 가격을 낮추어 팔고, 살 시기를 고려하는 투자자는 싼 물건을 골라 사라는 것입니다. 말은 참 쉽네요. 조삼모사 같기도 하고요... 그러나 이것이 부동산의 특징입니다. 유동화를 생각하는 분은 지금 파는 것이 이익입니다. 빌딩을 오래 보유하신 분들은 이미 기대수익률을 오버한 가격대이고 가격을 낮춘다 하더라도 부풀려진 기대를 조금 낮추는 것이지 손해를 보는 것은 아닙니다. 새롭게 투자하신 분은 버티기 힘들다면 빨리 정리하는 것이 손해를 최소화하는 것입니다. 긴 시간을 버티는 것은 그야말로 고난의 행군입니다. 가격을 낮추어 빨리 유동화하시기 바랍니다. 그러나 이 부분은 참 힘든 일이죠. 손실을 현실화한다는 것은 보통 용기가 아닙니다.

 

강남 빌딩을 매입할 사람들은 지금이 기회입니다. 매수 우위 시장으로 가격 협상이 가능합니다. 금리가 좀 내린다는 신호가 오면 건물주들은 가격 상승의 기대 심리로 가격을 낮추지 않습니다. 버틸 수 있다고 생각하여 매물을 거두어들입니다. 거래가 되지 않아도 가격은 낮추지 않습니다. 거래가 안 돼도 한 5년 10년 그렇게 버티면 어느새 시장가격은 새롭게 형성되어 있거나, 최소 지금의 매매 희망가는 받을 수 있게 될 확률이 있으니까요. 그래서 살 사람은 지금 사라는 것입니다. 단 매도 희망 가격에서 많이 낮아진 건물을 사시라는 것이죠.